DE QUI SÓN LES OBRES D’ADEQUACIÓ?

En llogar un local completament diàfan, cal pactar què passarà amb les obres d’adequació. Us expliquem com actuar…

En un local que es lloga com a espai lliure, sense cap element excepte les preses de corrent i subministraments, que requereix construir lavabos, aixecar parets, tramitar llicències, etc.:

  • L’arrendador no està obligat a adequar el local per desenvolupar una activitat concreta ni a tramitar llicències o altres permisos.
  • Encara que es pot pactar el contrari, el més habitual és que sigui l’arrendatari qui assumeixi el cost d’aquests tràmits. I per evitar disputes al final del contracte sobre si pot retirar les obres o rebre una indemnització per tornar un local “millorat”, cal deixar-ho tot previst per endavant.

Gestions prèvies

El primer serà verificar si podrà desenvolupar la seva activitat concreta, segons on s’ubiqui el local, i consultar a l’Ajuntament quines llicències necessitarà i quant trigarà a obtenir-les. Atès que això comportarà un temps, caldria pactar una reserva d’arrendament mentre es fan aquestes gestions. El següent pas serà fer un estudi de les obres a realitzar, del seu cost i del seu abast, per poder decidir li interessa el local i, si és així, veure si necessita pactar un termini de carència de pagament mentre es duen a terme les obres.

Què passarà amb les obres?

Legalment, l’inquilí ha de tornar el local en el mateix estat en què se li va arrendar (és a dir, totes les millores li pertanyen). Si ha utilitzat materials de gran qualitat, estarà interessat en endur-se’ls al final del contracte. Evidentment, si desmunta les obres, haurà de deixar el local en un estat similar al que se li va lliurar; no podrà deixar destrosses. No obstant això, el millor és fer constar expressament al contracte què passarà amb les obres:

  • Les obres són de l’arrendatari. Si es pacta que les obres pertanyen a l’arrendatari, aquest haurà d’assumir el cost de desmuntar-les i emportar-se-les.
  • Les obres queden en benefici de la propietat. Aquest pacte és habitual. Així, en finalitzar el contracte el propietari recupera un local “millorat” i l’inquilí no ha de tornar a pagar per deixar-lo com estava. La inversió es pot compensar amb una carència inicial. Caldrà calcular la quantitat que l’inquilí es va gastar amb les obres per pactar un termini de l’arrendament que li permeti amortitzar-les.

Es podria pensar que, si es lliura un local “d’origen” i es torna “millorat”, hi ha un enriquiment injust, però els tribunals consideren que, si així s’ha pactat, l’enriquiment és legítim, cosa que no impedeix que es pugui pactar una indemnització. A més, es considera que dins del concepte “obres que han de quedar en benefici del local” entren els elements fixos i estables (sanitaris, ventilació…), però no l’estoc, el mobiliari o els electrodomèstics, per exemple.

Els nostres assessors us ajudaran a recopilar tota la informació necessària per decidir la idoneïtat del local i us acompanyaran en la negociació per pactar les oportunes carències, la destinació de les obres i el termini del contracte.